最近，如果有人告诉你，看到各地频现新地王、房价即将大涨，劝你赶紧买房，不论这人是房产中介、营销号，还是朋友，我都建议你毫不犹豫地拉黑他们。
例如，今年3月，杭州出现了两个地王，成交楼面价高达每平方米83000元，平均溢价率92.6%。成都的地价也接连突破历史纪录，先是每平方米3万元，再过了半个月攀升至4万元，溢价率超过88%。而北京则出现了成交楼面价超过10万元的地块。此外，株洲、重庆、宁波、沈阳等多个城市的房企也纷纷以高溢价拿地，溢价率普遍超过10%，一些二线城市甚至接近40%。
这一切似乎让高价地的现象蔓延至全国。按照常规逻辑，开发商拿地价高，为了盈利，新盘售价必然水涨船高，很多人认为这将推动整体房价大幅上涨。
展开剩余83%然而，前不久央视采访经济学家朱民时，他明确表示，“房价很难继续上涨”，并指出当前政策大力推动租房市场。这一观点与当前各地频现地王的现象看似矛盾，究竟如何理解这一点呢？我们不妨回顾中国房地产的发展历程。
历史上，中国曾经历过4次“地王潮”，2005年、2009年、2013年的地王潮，都曾催生了房地产的牛市。我们以2016年为例，那一年全国诞生了340多块地王，其中8月的地王溢价率超过100%的就有33块。由于土地价格飞涨，许多二线城市的房价也随之攀升。济南为例，地价从7000元每平方米涨至9000元，房价从年初的每平八九千涨至年末的1.6万元，几乎翻倍。
当时，购房者的热情被彻底点燃，上海虹桥300多套均价8万元的豪宅开盘即售罄，深圳、南京等地的购房者甚至排队抢房。今年的情况与2016年有所相似，争抢地王的主力军依然是国企和央企。
例如，杭州滨江区的百亿地王就是由信达（财政部下属）牵头，万科拍下的。在这一轮地王潮中，央企推高地价的现象尤为突出。成都的两个地王分别由央企招商蛇口和建发竞得，北京地王背后是中海地产（母公司是央企中建集团），广州地王则归保利所有，保利是由国资委管理的地产企业，深圳的地王则由华润置地拿下，合肥、天津、苏州的地王也几乎都由当地国企开发。
许多人认为，今年的房价会像2016年那样疯涨。但实际上，二者背后的逻辑有着显著差异。
2016年，央企抢地的目的是为了自保。在2010年，国资委发布了“退房令”，要求78家非房地产主业的央企退出房地产市场。为了避免被吞并，许多央企不惜以低价拿地，保证自己的生存资格。而今年，央企抢地的动机则截然不同，背后的逻辑更需要通过市场环境与政策导向的深入分析来解读。
今年的情况怎样呢？虽说央企依然是争抢地王的主力，但这些央企大多数已经在房地产领域深耕多年，发展成熟，能够承受高价地带来的压力。被争抢的地块大多是长期捂盘的稀缺地块。例如，杭州3月出现的两块地王，一块位于绝佳地段，拥有一线江景，周围被城市阳台、杭州之门等地标环绕，周边有挂牌价高达每平方米9万元的豪宅；另一块地则离杭州著名的西溪湿地景区仅400米，配套设施非常完备。苏州去年拍出的江苏省地王，还是该板块十年来唯一的一块住宅用地。
这些地王的诞生，主要是为了满足解除限价令后逐渐释放的高端居住需求，未来这些地块上建成的大多是豪宅。
有人可能会问：“这样会不会拉高整体房价？刚需现在不买房，更待何时？”其实，需求才是决定因素。那些手握资金的高净值人群，一直存在着改善居住条件、购买更大、更好、更舒适房屋的需求。由此可见，楼市的两极分化趋势已然明显。简言之，新房将逐渐走向高端化，变成豪宅，而存量房市场则可能继续遵循“房住不炒”的原则。对于刚需购房者来说，真正应关注的是存量房市场。
存量房市场能遵循“房住不炒”的原则，主要基于两大关键因素。从房屋供给角度来看，中国住房总量充足，空置率高达15%左右。与美国、欧洲的空置率相比，这一数据非常显眼，表明中国住房并不短缺，为存量房市场的平稳发展提供了保障。
另外，“好房子”概念的兴起，带来了新变化。今年3月31日发布的《住宅项目规范》对新建住宅提出了更高要求，强调提高居住舒适度。与此同时，第四代住宅正在各地推广，这些新建优质住宅产品，从多个维度打压存量房市场的竞争力。
新房市场趋向高端化，面向中高净值群体，而存量二手房市场则主要面向刚需群体。随着两者的加速分化，中高净值群体对存量房的关注度大幅下降，存量房市场逐渐失去了炒作的核心支撑。数据显示，3月百城新建商品住宅价格环比微涨0.17%，但二手住宅的均价已经连续35个月下跌。这清晰表明，未来市场的主流将是刚需型的存量二手房。
这些房屋的金融属性可能被逐渐剥离，不论是租赁还是购置，其价格都将回归居住属性，处于普通人能够承受的范围内。政策的引导与市场的自我调节下，住房将真正回归其居住功能，为每个人的生活提供保障。
对于广大普通人而言，不必再为高不可攀的房价而焦虑，真正实现扎根城市的希望。我们有理由相信，在这个健康稳定的房地产市场环境中，社会将释放更多活力，人们会安居乐业，携手走向充满希望的未来。
发布于：浙江省